在消費市場格局持續演變的當下，高端商業標桿德基集團正以多元化布局開啟新一輪戰略轉型。這家曾登頂全球單體商場銷售冠軍的商業巨頭，近期在揚州、南京等地接連落子，通過高端商業與奧特萊斯業態的協同發展，構建起覆蓋不同消費層級的商業版圖。

11月下旬，揚州蜀岡-瘦西湖風景名勝區與德基集團簽署重大投資協議，宣布將在當地打造包含藝術館、博物館的商業綜合體，并明確引入奧特萊斯業態。這一動作并非孤立事件，今年8月，德基集團已在江蘇注冊成立兩家奧萊業務相關公司，同步推進南京仙林、河西兩大項目的商業規劃。其中河西項目原為2020年收購的仙林羊泰置業資產，歷經數年改造后更名為"德基時刻"，預計2026年6月投入運營。

支撐德基拓展奧萊業態的底層邏輯，源于消費市場的結構性變化。中國商業聯合會數據顯示，2025年第二季度全國奧萊項目銷售額同比增長12.8%，客流增幅達16.3%，麥肯錫預測該市場容量將在年內突破2600億元。這種增長態勢與高端品牌渠道策略調整形成共振——為覆蓋更廣泛客群，奢侈品牌普遍采用"正價店+奧萊店"的雙軌模式，既維護高端形象，又通過折扣渠道培養潛在消費者。

德基的業態布局顯現出精準的市場切割智慧。在南京市場，新街口德基廣場錨定頂級奢侈消費，河西項目聚焦潮流文化，仙林奧萊則瞄準大學城年輕客群與家庭消費。這種差異化定位在徐州項目得到延續，其17萬平方米的商業空間將引入500家商戶，其中150個品牌首次進入當地市場，預計年客流量達5000萬人次。這種"高端綜合體+區域奧萊"的組合模式，正在長三角市場形成協同效應，揚州項目與南京奧萊形成地理互補，共同覆蓋西部消費市場。

庫存管理需求成為德基布局奧萊的現實驅動力。作為頂級奢侈品商場，德基需要應對快時尚周期帶來的庫存壓力。奧萊業態既能消化過季商品，提升庫存周轉率，又能通過折扣策略吸引價格敏感型消費者，形成從潛在客群到高端消費者的培育鏈條。這種渠道互補策略在奢侈品市場復蘇期顯得尤為重要——2025年第三季度，厲峰集團、Prada集團在華銷售額分別增長7%和10%，但開云集團仍面臨5%的營收下滑，顯示市場復蘇存在結構性差異。

然而，德基的擴張之路面臨多重挑戰。在奧萊賽道，上海青浦奧萊二期、華潤萬象濱海購物村等項目加速擴張，京東等互聯網企業也在二三線城市開設奧萊門店，形成客流虹吸效應。南京本地市場，金鷹湖濱天地、萬達茂等項目已占據先發優勢，德基時刻長達數年的改造周期可能錯失市場窗口期。高端商業領域同樣競爭激烈：南京IFC借助新鴻基背景發力高奢市場，金陵中環以"潮奢+年輕中心"定位錯位競爭，金陵萬象城通過多元業態構建差異化優勢，全國層面SKP被博裕資本收購后也可能調整擴張策略。