當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)正處于深度調(diào)整階段，商業(yè)不動產(chǎn)與零售消費市場呈現(xiàn)出冷暖不一的態(tài)勢。商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域仍在經(jīng)歷深度調(diào)整，而零售消費端則顯現(xiàn)出回暖跡象，但整體溫度有限。企業(yè)層面，投資信心和開發(fā)動力尚未完全恢復(fù)，不過自10月下旬以來，不少企業(yè)開始逐步恢復(fù)投資動作，市場呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇態(tài)勢。

面對挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并未止步，而是積極尋求突破。企業(yè)通過拓寬融資渠道、加速推進(jìn)消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs落地、深化數(shù)字化轉(zhuǎn)型以及探索多元化經(jīng)營等方式，全面提升運營質(zhì)量和消費體驗。越來越多的商業(yè)項目通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新和模式重構(gòu)，積極響應(yīng)市場變化，滿足日益多元且細(xì)化的消費需求。

在消費市場溫和復(fù)蘇的背景下，中國商業(yè)地產(chǎn)已全面進(jìn)入精耕細(xì)作的新階段。服務(wù)消費的崛起、節(jié)假日經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁拉動以及免稅經(jīng)濟(jì)等新亮點的涌現(xiàn)，為市場注入了新的活力。頭部商管公司與持有型房企憑借規(guī)模優(yōu)勢、品牌資源與精細(xì)化運營能力，展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險與增長韌性，而非頭部企業(yè)則面臨業(yè)績停滯甚至下滑的挑戰(zhàn)。

從項目類型來看，無論是鞏固首店與旗艦店壁壘的高端項目，還是通過主力店升級、空間場景重塑深耕區(qū)域市場的中端項目，亦或是積極向“奧萊+文旅”綜合體轉(zhuǎn)型的奧特萊斯和致力于打造社區(qū)生活場的社區(qū)商業(yè)，都在各自賽道中探索著獨特的生存與發(fā)展之道。

消費品牌同樣面臨全新考驗與機(jī)遇。餐飲企業(yè)迎來上市潮并加速出海，茶飲品牌在下沉市場與海外尋找新藍(lán)海；運動服飾品牌業(yè)績分化，國際品牌與本土龍頭戰(zhàn)略各異；奢侈品行業(yè)增速放緩，品牌價值與體驗成為競爭核心；傳統(tǒng)商超則在“胖東來模式”啟發(fā)下積極調(diào)改。國內(nèi)電商巨頭圍繞即時零售展開新一輪激烈角逐，跨境電商則在應(yīng)對國際環(huán)境挑戰(zhàn)中不斷提升其抗風(fēng)險與供應(yīng)鏈的能力。

資本市場上，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的持續(xù)擴(kuò)容為行業(yè)提供了重要的融資與退出通道。2025年，易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT、中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT等五只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功上市，市場供給持續(xù)豐富。截至目前，已有12只上市的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，底層資產(chǎn)類型從傳統(tǒng)的核心商圈購物中心擴(kuò)展到奧特萊斯，REIT發(fā)行方從內(nèi)資擴(kuò)展到外資，資產(chǎn)譜系日趨完善。

二級市場表現(xiàn)上，消費類REITs在2025年內(nèi)的平均漲幅遠(yuǎn)超其他類型，新上市產(chǎn)品漲幅明顯，顯示出市場對消費復(fù)蘇和該類資產(chǎn)長期現(xiàn)金流的強(qiáng)烈信心。在已經(jīng)上市的12只消費REITs中，易方達(dá)華威市場REIT年內(nèi)錄得最高漲幅，達(dá)到71.36%，嘉實物美消費REIT和華夏大悅城商業(yè)REIT年內(nèi)漲幅也均超過30%。

從業(yè)績表現(xiàn)來看，2025年上半年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績顯著分化。內(nèi)資企業(yè)方面，華潤萬象生活成為增長最明顯的企業(yè)，購物中心業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入22.64億元，同比增長19.8%。而寶龍商業(yè)、中駿商管等非頭部商管企業(yè)收入則近乎零增長或下滑。持有型企業(yè)中，龍湖集團(tuán)和新城控股分別實現(xiàn)商業(yè)租金收入55億元和69.44億元，同比增長4.9%和11.8%。港資企業(yè)則喜憂參半，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地零售商業(yè)整體收入與去年同期持平，而太古地產(chǎn)中國內(nèi)地零售物業(yè)租金收入同比上升2%。

業(yè)務(wù)發(fā)展上，尋找存量發(fā)展機(jī)遇成為企業(yè)的發(fā)展重點。華潤萬象生活、碧桂園文商旅、龍湖集團(tuán)等企業(yè)紛紛通過輕資產(chǎn)模式擴(kuò)大版圖。華潤萬象生活表示，將在重點城市尋找優(yōu)質(zhì)存量改造項目，通過精準(zhǔn)調(diào)改實現(xiàn)低效資產(chǎn)快速轉(zhuǎn)化。恒隆則公布“恒隆V.3”策略，側(cè)重在現(xiàn)有項目所在地拓展業(yè)務(wù)，通過小投資、輕重結(jié)合的資產(chǎn)模式，提升現(xiàn)有項目的市場競爭力和創(chuàng)收能力。

隨著商業(yè)競爭進(jìn)入白熱化階段，項目的競爭維度從單純的區(qū)位和品牌，全面升級為內(nèi)容創(chuàng)造、獨特體驗和精細(xì)運營的多維比拼。高端項目方面，上海恒隆廣場、北京SKP等項目策略核心在于鞏固“首店經(jīng)濟(jì)”與“旗艦店經(jīng)濟(jì)”的絕對領(lǐng)導(dǎo)地位。中端項目則通過主力店升級、空間改造和業(yè)態(tài)重組，提升區(qū)域市場的競爭力。例如，廣州天河領(lǐng)展廣場圍繞餐飲和休閑業(yè)態(tài)，打造了“平川好味”美食空間和“平川夜巷”戶外街區(qū)，精準(zhǔn)切入“夜經(jīng)濟(jì)”和“輕社交”場景。

奧特萊斯和社區(qū)商業(yè)也呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢。奧特萊斯通過引入餐飲、娛樂、文化等多種業(yè)態(tài)，打造成集零售、餐飲、文化、休閑于一體的商業(yè)綜合體。社區(qū)商業(yè)則逐漸朝著兼具精致內(nèi)容與情感共鳴的生活場方向發(fā)展，品牌組合上以剛需為基底，同步引入高品質(zhì)、強(qiáng)體驗的全業(yè)態(tài)品牌。

消費品牌方面，餐飲行業(yè)迎來上市潮，蜜雪冰城、古茗等企業(yè)陸續(xù)在港交所掛牌上市。頭部餐飲品牌加速布局海外市場，瑞幸首進(jìn)馬來西亞并計劃開設(shè)200家門店，茶百道登陸西班牙、法國。3C數(shù)碼方面，蘋果、華為和小米等品牌在購物中心中普遍采取前店后場的模式，把購物中心的高客流優(yōu)勢與品牌內(nèi)部運營需求相結(jié)合。戶外運動品牌中，安踏頭部地位依然穩(wěn)固，但國際品牌如阿迪達(dá)斯、Lululemon也表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭。

奢侈品行業(yè)整體進(jìn)入低速增長期，愛馬仕、普拉達(dá)集團(tuán)等企業(yè)業(yè)績增速放緩。業(yè)態(tài)創(chuàng)新與本土化運營成為品牌連接消費者的關(guān)鍵抓手，頭部品牌愈發(fā)注重與消費者的深度連接。美妝方面，本土品牌高端化成效顯現(xiàn)，毛戈平通過提價與入駐高端渠道，鞏固高端定位。國際品牌則呈現(xiàn)冰火兩重天，歐萊雅集團(tuán)在中國市場的銷售額從第一季度的同比小幅下滑逆轉(zhuǎn)為第二季度的同比約增長3%，而雅詩蘭黛集團(tuán)同期凈銷售額則同比下降10.88%。

商超會員店方面，傳統(tǒng)商超轉(zhuǎn)型升級如火如荼。永輝超市、物美等傳統(tǒng)商超代表紛紛學(xué)習(xí)胖東來模式，并在全國范圍內(nèi)掀起一股調(diào)改熱潮。付費制會員店中，山姆在國內(nèi)依然一家獨大，而開市客在國內(nèi)的擴(kuò)張速度和本土化進(jìn)程則相對較慢。國內(nèi)電商方面，行業(yè)競爭從單純的商品交易擴(kuò)展到以即時零售為代表的高頻服務(wù)爭奪。跨境電商方面，各大平臺在經(jīng)歷外部環(huán)境挑戰(zhàn)后，逐步提升業(yè)務(wù)抗風(fēng)險能力，不斷開拓新市場和提升物流供應(yīng)鏈能力。