房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期已持續(xù)四年，部分頭部房企債務(wù)重組迎來(lái)關(guān)鍵進(jìn)展。融創(chuàng)中國(guó)與碧桂園近期相繼公布境外債務(wù)重組方案，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)行業(yè)拐點(diǎn)的關(guān)注。

融創(chuàng)中國(guó)宣布其第二次境外債務(wù)重組方案獲高等法院批準(zhǔn)，預(yù)計(jì)削減債務(wù)規(guī)模達(dá)597億元人民幣。此次重組方案將95.5億美元境外債務(wù)全部轉(zhuǎn)為強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，提供半年期與2.5年期兩種轉(zhuǎn)換選項(xiàng)。值得關(guān)注的是，方案通過(guò)股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化維持了創(chuàng)始人孫宏斌的控制權(quán)，其持股比例僅從23.9%微降至21.8%，而其他股東股權(quán)稀釋幅度達(dá)42.8個(gè)百分點(diǎn)。

該方案創(chuàng)新性地將23%的強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券授予管理層，同時(shí)允許未來(lái)五年向管理團(tuán)隊(duì)發(fā)行新股。這種"債轉(zhuǎn)股+股權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)"的組合模式，既實(shí)現(xiàn)債務(wù)規(guī)模大幅縮減，又確保了核心管理層的控制權(quán)穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)總股本將從115億股增至266億股，但管理層仍保持決策主導(dǎo)權(quán)。

碧桂園的重組進(jìn)程則更為復(fù)雜。這家曾創(chuàng)下月銷(xiāo)600億元紀(jì)錄的房企，自2023年8月爆雷后，歷時(shí)兩年多才完成境外債務(wù)重組框架。其納入重組的債務(wù)規(guī)模達(dá)177億美元（約合1270億元人民幣），最終方案包含現(xiàn)金要約回購(gòu)、債轉(zhuǎn)股及新債置換三重工具。

碧桂園方案的最大特點(diǎn)是償債期限大幅延長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)11.5年，同時(shí)借貸成本從6%降至2%。但方案中涉及馬來(lái)西亞森林城市項(xiàng)目的股權(quán)安排引發(fā)爭(zhēng)議，被指存在利益傾斜。盡管如此，兩個(gè)債務(wù)組別的債權(quán)人投票中，贊成比例均超過(guò)75%的法定門(mén)檻，重組落地僅待12月4日法院最終裁定。

行業(yè)分析指出，這兩家頭部房企的重組方案具有標(biāo)桿意義。融創(chuàng)通過(guò)徹底債轉(zhuǎn)股實(shí)現(xiàn)輕裝上陣，碧桂園則通過(guò)長(zhǎng)周期置換爭(zhēng)取恢復(fù)時(shí)間。數(shù)據(jù)顯示，碧桂園今年10月銷(xiāo)售額僅29億元，較巔峰時(shí)期縮水超95%，反映出市場(chǎng)修復(fù)仍需時(shí)日。

美元債違約潮已導(dǎo)致多家房企退出市場(chǎng)，行業(yè)去杠桿過(guò)程異常艱難。此次頭部企業(yè)的重組突破，被視為行業(yè)觸底回升的重要信號(hào)。但專(zhuān)家提醒，債務(wù)重組僅是第一步，房企需在銷(xiāo)售回暖、融資恢復(fù)等方面取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，才能真正走出困境。

隨著法院裁定程序推進(jìn)，這兩家千億級(jí)房企的命運(yùn)即將揭曉。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，若重組方案順利實(shí)施，不僅將改善企業(yè)現(xiàn)金流，更可能帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)信心修復(fù)。當(dāng)前投資者正密切關(guān)注12月初的法院裁決結(jié)果，這或?qū)Q定房地產(chǎn)調(diào)整周期是否真正進(jìn)入尾聲階段。